随着房地产行业进入存量时代，供给自动创造需求的时代已结束，深度运营及专业化管理成为发展关键，轻资产、重运营的趋势不断显现。日后，不仅需要开发和管理“轻重并举”，更需要提高资产的效益和回报率，实现系统化、策略化的精细化运作。越秀商管作为资管行业的领跑者，持续为资产运营赋能，铸就护城河。

　　日前，由莱顿商学、越秀商管携手主办，博锐尚格承办的“巅峰对话·探索创新服务设计之道”闭门会中，越秀商管珠江新城分区总经理助理郑峥，就以旗下广州国际金融中心地标型超高层综合体物业服务作为代表，分享了企业探索商业地产精细化运作的经验参考。

　　越秀商管扎根商业地产领域40年，专注于商业地产项目的“开发+运营+金融”全链条资产管理，涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓、长租公寓、产业园等多元商业业态。越秀商管整体布局已覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域，目前商业整体运营管理面积超730万㎡，总资产超1090亿元，已然是广州最大自持商业业主。

　　写字楼板块作为越秀商管重要资产组成部分，已打造广州国际金融中心在内的多个优质项目，拥有“国金”系列、“环贸”系列、“财富”系列3大品牌形象，全国的写字楼运营管理面积约150万平方米。集团在追求规模成长的基础上，不断挖掘数智化技术价值，提高管理的效益，实现低碳化、绿色化的精细化运作。

　　作为数字化转型的领跑者，越秀商管秉承“智慧高效、健康活力、绿色低碳”的理念，抢占智慧运营发展制高点，加快布局引领集团高质量发展。2021年，越秀商管与博锐尚格展开战略合作，以广州国际金融中心(以下简称“广州IFC”)作为集团数字化升级试点项目，构建博锐尚格建筑数智化运营管理平台，利用物联网技术实现物理空间与数字空间的连接，实现“智+运维、智+安全、智+品质、智+能源”四大主题场景的创新，为项目的精细化运营提供了有力支持，为智慧转型铺就了坚实基础。

　　以数字化技术，驱动精细化运营

　　广州IFC，全球十大超高层建筑之一，总建筑面积约45万平方米，楼高432米。楼宇涵盖五大功能业态，包括超甲级写字楼、五星级超豪华四季酒店、友谊商店、雅诗阁服务公寓及国际会议中心。广州IFC以其强大的品牌优势、综合的规划功能、优异的产品品质、集聚的高端客户、完善的服务体系成为广州商务形象的新标杆。

　　在集团迈向高质量发展的进程中，清晰认识到要实现资产收益最大化，需要依靠数字化赋能，实现精细化运营，以解决监控场景分散、巡检工作量大、设备自动化运行不完善、子系统间未打通需人为联动与调度、缺少智能化能源环境管理平台、业务数据难分析利用无法辅助决策等问题。

　　针对项目管理现状及存在的问题，博锐尚格项目团队根据广州IFC的实际工作场景，搭建广州IFC智慧管理平台。

　　构建智慧管理平台，打造智慧楼宇新标杆

　　根据管理需求，广州IFC智慧管理平台主要包括基于BIM数字化模型的智慧管理平台、能源管理系统、工单管理系统以及品质可视化系统的建设及应用，其中规划了6大智慧管理功能中心，对设备、品质、安全、运营、能源等不同类业务的运行进行管理。

　　通过建设广州IFC智慧管理平台，以智慧赋能打通信息数据孤岛，实现项目内各项数据的集成与留存，在可视化、能源管理、工单管理等方面取得了显著成果，最终提升广州IFC的整体运维管理能力。

　　1、智运维，数据互联-管理数字化

　　基于BIM模型数字化管理的智慧管理平台对广州IFC监控中心进行升级改造，重建一套建筑空间模型。采用数字孪生技术，将设备与空间紧密关联，改变传统单一的消防及安防监控模式，实现品质、安全、运维、能源、工单等多维度、全方位、可视化的物业管理模式。

　　项目管理者、值班人员可通过IOC大屏，实时获取设备报警信息，设备状态做到心中有数。实时客流、车流、访客、能耗数据、环境品质、重点设备状态一目了然。平台提供多种运维值机场景，值班人员可通过智慧管理平台对设备状态告警时间，安防事件进行在线发起工单，与工单系统强强联动，运维业务更加具体化、标准化、精细化。

　　2、智品质 ，指标分析-数据精确化

　　可视化模块综合考虑到品质、运维、能源、服务、安全等五大核心要素，展开可视化指标看板系统建设。将环境系统与空间、设备设施打通，智能判断环境异常空间所关联的服务设备。各项物业管理指标的具体化、在线化，让考核指标更加精准，指标来源更明确，让环境品质服务更舒适。

　　3、智能源，能耗预算-管控科学化

　　通过立项管理明确项目目标，预算管理全程控制项目费用，节点管理推动项目运转，实现能耗预算管控、优化用能策略，建立“财务账套”式精细化能耗模型，提高预算管理精细化水平。

　　4、智安全，企业运营-管理标准化

　　工单管理中的计划管理贯穿整个智慧管理平台，该模块实现设备运维、安防巡检、客户服务等全业务、全流程的线上化，在线SOP配置标准化、简单化，达到“字段”级别的工单分析能力，让设备运行监控更智慧，全面提升过程管理交互效率。

　　通过转意识、转组织、转方法、转模式，以智慧赋能，为广州IFC构建了一套立而不破的数字智慧运维系统。一方面，降低管理难度，充分提升了运营效率;另一方面有效提升用户体验与企业竞争力。助力广州项目实现运维、安防、能源、品质等数字化管理，打造智慧楼宇新标杆。

　　越秀集团数字转型之路远不止于此，广州IFC还将携手博锐尚格持续优化智慧管理系统，从四个维度实现运营管理能力的再次跃升：

　　1、构建智慧生态，提供多维服务：深度融入物业管理场景，实现“场景+客户+服务”的生态闭环，通过场景和数据，反哺主业，拓展产品服务;

　　2、打通业务体系，全数字化在线：实现业务与协同融合、端到端业务拉通、大平台集成等能力，以全线上化工作打通生态服务体系;

　　3、整合多方需求，升级运营能力：全面展示大厦管理、品质、能耗、客户服务等大厦关键运营指标与品质状态，实现管理对象、资源、流程的在线可控，提升运营效率与运营水平;

　　4、形成标准化动作，落地智能系统：通过解决方案落地，基于建筑数智化运营管理平台形成商业楼宇智能化系统建设、验收、运行标准。

　　数字智慧引领，共筑智慧中心新高地

　　越秀商管作为在商业地产领域扎根40年的领军企业，在前瞻性的战略指引下，以数字化赋能转型，积极布局智慧运营，广州IFC作为“智慧中心新高地”的标杆，数字智慧运营管理的实践已经逐渐迈入佳境，实现了管理和运维双向提速。

　　然而，建筑数字化转型升级是一个长期的任务，越秀商管已经做好了坚持不懈的准备，扮演着一位坚定的“价值发现者”的角色，持续地创造、保持和提升行业价值。

　　在后续项目合作过程中，博锐尚格将通力协助，基于成熟的数智化技术和丰富的建筑运维转型经验，在项目实施和管理过程中精益求精，助力越秀商管打造有着性能良好，可扩展性的智慧管理系统，实现业务全流程贯通，助力企业降本增效，向着“智慧中心新高地”的目标不断迈进。

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