北京市门头沟区曾组织了一次12345电话投诉分析活动，物业管理投诉在投诉中占较高比例。对此分析后发现，业主投诉比较多的问题是房屋本体问题，一些新建小区因建设过程中出现问题，物业服务企业没有按照规范坚持维修，导致房子过早“衰老”，出现了外立面破损、房屋漏水等情况。

如今，存量住房房龄越来越大，新建房屋占比处于下行趋势。据测算，到2029年，全国将有62.5%住房的房龄超过20年。短时间内完成物业管理回归房屋本体维护本身、确保建立房屋修缮长效机制，是一个巨大的挑战，因此，推出住房强制修缮标准刻不容缓。

物业服务企业要把房屋本体维护作为第一要务。物业管理的专业价值由物业设施管理、物业资产管理、物业客户关系管理、客户业主行为管理四部分构成。但是相当多的物业服务企业将大量的精力放在客户关系管理上，伴随住宅快速衰老的现实情况，只有维护好房子本身才可以让资产保值增值。物业管理实质上是小区的公共服务，物业核心业务具有外部性，意味着政府必须介入，一方面法律必须约束业主行为，另一方面法律必须强制物业服务规范、透明。

以我国香港地区根据房屋年龄制定房屋强制修缮标准为例，上世纪90年代开始，当地建筑管理出现了违章建筑多、楼宇残旧、业主不愿意集资支付楼宇修葺、建筑物意外频生等问题。因此，相关部门形成共识，必须强制物业服务企业承担相应的房屋修缮责任。前些年成立物业管理业监管局，明确物业服务企业应承担修缮责任，设置物业管理师职位，按照物业管理服务合同约定，对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序。今年，物业管理业监管局正式开始运营。

此外，物业服务企业需要完全转型为“以业主为中心”的服务模式。现在物业服务企业的服务体系搭建按照以房地产开发企业为主、业主为辅的服务模式，包括前期介入期、销售配合期、集中交房期、服务磨合期、稳定期、成熟期，按照房地产开发企业的逻辑提供服务。因此，必须让物业服务企业回归到以“业主为中心”的服务模式，在住房强制修缮标准的基础上建立全生命周期健康安全维护手册，明确房屋检测时间、如何检验、做到什么程度、是否有第三方公司监督等内容，最大程度保障房屋的全生命周期管理。房屋本体安全是社会安全关键构成部分，是好房子、好社区建设的重要的保障和抓手。因此，需尽快推出住房强制修缮标准，为房屋安全保驾护航。

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