从2020年4月20日降息10个基点后，房贷为主的5年期LPR一直未变，期间一年期lpr在12月已经出现过下调，但5年期未变，而本次的降息对于当下楼市来说可以说影响非常大。

房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，LPR主要综合工商银行，建设银行等十几家银行利率报价，然后加权平均之后得到的一个市场利率水平，这个利率能够真实的反映当前利率市场的定价水平。

在房贷转化成LPR利率模式之后，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式。

采用LPR定价模式之后，大家的房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的大家的房贷利息也会跟着下降。

那么时隔22个月后的本次5年期降息对于房地产市场的影响主要有几点：

首先：降息的目标是稳定经济，不是刺激房地产，房住不炒依然是政策方向。

再次出现了非对称降息，证明了稳定楼市依然是主要政策目标。房地产利好明显，但不会过热。

房贷只降低5个基点，低于之前市场预计的10个基点。

虽然2021年全年房地产市场成交额成交面积均创造历史记录，但从上半年开始各种收紧的调控政策明显抑制了市场冲高，下半年整体市场出现了持续的同比下调，拆分单月数据可以看到，12月销售21302万平米，是最近多年来的同期最低值，已经持续6个月单月同比下调，本轮楼市可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

2020年全年累积调控489次，2021年高达651次刷新历史记录，同比上涨幅度高达33%，单月平均调控次数高达54次。房住不炒依然是政策方向。

其次：2021年楼市变化中，信贷收紧是最主要的原因

一季度信贷相对宽裕，但2-3季度开始全国性出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。房贷全面收紧，放款普遍都在4个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞。 这是出现2021年下半年市场低迷的最主要原因。

第三：2021年来，整体信贷政策已经出现了明显的稳定现象。

2021年数据：全年人民币贷款增加19.95万亿元，同比多增3150亿元。分部门看，住户贷款增加7.92万亿元，其中，短期贷款增加1.84万亿元，中长期贷款增加6.08万亿元；

2020年：分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。

从数据看，2021年居民户中长期贷款年度突破6万亿是历史记录，2021年居民户中长期贷款明显出现了一个v字形，一季度单季度刷新历史记录，二三季度明显收紧，四季度有所恢复，整体也对应了楼市的发展变化。一季度全国楼市高温，二季度逐渐退烧，三季度进入冰点，四季度调控政策见底，市场也逐渐有所企稳。

第四：本次降息对于购房者的直接影响不大，但心里影响大

本次降息是非对称降息，1年期降低10基点，而5年期只降低了5基点。

本次降息5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，一年节省720元。

第五：5年期房贷的降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调。

最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

目前看，在四季度楼市出现政策底部后，市场底部将在2022年一季度开始出现。

第六：38万亿的房贷总额，一年影响大约减少127亿

央行之前公布的数据，累积住房贷款大约存量38万亿，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款大约1万，那么38万亿30年大约减少的就是3800亿。平均到每一年的直接影响并不大。只有127亿。

第七：整体看，本次降息不会导致楼市过热

目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前银行房贷是否宽松仍主要看放款速度的变化。

北京等城市放款排队已经从去年四季度初的4-6个月逐渐回归到1个月左右。整体看，房地产市场和房地产按揭贷款都在回归平稳。

第八：对于购房者来说，存量购房者可能要2023年才能开始减少利息

在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。

转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。

这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

对于购房者来说，如果是新购房者，那么只要2022年1月20日发布5年期lpr降息政策，那么会立刻享受到降息的利好。

第九：楼市政策利空出尽，市场逐渐企稳

楼市稳定有望，市场出现春节后小阳春可能性变大

降息的主要目的是为了稳定经济，所以在12月20日已经出现的一次降息中，非对称降息，房贷为主的5年期利息未变，但随着本次1-5年期都变化，给市场释放的积极信号肯定更强烈。

降息有利于保持房地产预期稳定。对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场企稳将是趋势。

第十：1月截止20日，中上旬全国房地产调控政策密集，累积政策次数已经超过30次

目前看，信贷积压很多城市明显缓解，排队已经基本消化，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。

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